Airbnb à Paris : combien de nuits faut-il louer pour être rentable ?

Identifier toutes les dépenses mensuelles

Le seuil de rentabilité correspond au nombre de nuits qu’un propriétaire doit louer pour couvrir l’ensemble de ses dépenses. Une fois ce seuil dépassé, les réservations supplémentaires commencent réellement à générer un bénéfice.

La première étape consiste donc à calculer toutes les charges mensuelles liées au logement.

Il faut notamment prendre en compte :

• le crédit immobilier ou le loyer éventuel ;
• les charges de copropriété ;
• l’électricité, l’eau et le chauffage ;
• l’abonnement Internet ;
• l’assurance du logement ;
• les frais de gestion ;
• les commissions des plateformes ;
• le ménage et le linge ;
• les consommables ;
• les dépenses de maintenance ;
• la fiscalité applicable.

Certaines charges restent identiques même lorsque le logement n’est pas loué. C’est notamment le cas du crédit immobilier, des charges de copropriété, de l’assurance ou d’Internet.

D’autres dépenses augmentent avec le nombre de réservations. Le ménage, le linge, les produits d’accueil et la consommation d’énergie dépendent directement de l’activité du logement.

Il est donc important de distinguer les charges fixes des frais liés à chaque séjour.

Calculer le revenu net généré par une nuit

Le prix affiché sur Airbnb ne correspond pas au revenu réellement conservé par le propriétaire.

Une nuit vendue 180 euros peut être réduite par :

• la commission de la plateforme ;
• les frais de gestion ;
• les consommations du voyageur ;
• le linge ;
• les éventuelles dépenses de ménage ;
• la fiscalité.

Prenons l’exemple d’un appartement proposé à un prix moyen de 180 euros par nuit.

Après déduction des frais directement liés à la réservation, le propriétaire peut conserver environ 135 euros avant prise en compte de ses charges fixes.

Si les dépenses fixes du logement atteignent 2 000 euros par mois, le calcul est le suivant :

2 000 euros ÷ 135 euros = environ 15 nuits.

Dans cet exemple, le propriétaire doit donc louer environ 15 nuits par mois pour couvrir ses dépenses fixes.

À partir de la seizième nuit, le logement commence à générer une marge supplémentaire. Cette marge doit ensuite être analysée en tenant compte de la fiscalité et des dépenses imprévues.

Exemple avec un studio Airbnb à Paris

Prenons l’exemple d’un studio parisien dont les dépenses mensuelles sont estimées à 1 500 euros.

Le logement est proposé à un prix moyen de 130 euros par nuit. Après les commissions, les consommables et les autres frais liés aux réservations, le revenu net estimé est de 100 euros par nuit.

Le seuil de rentabilité est donc :

1 500 euros ÷ 100 euros = 15 nuits.

Le studio doit être réservé au moins 15 nuits dans le mois pour couvrir ses charges.

Avec 20 nuits réservées, le revenu net avant fiscalité serait approximativement :

20 nuits × 100 euros = 2 000 euros.

Après déduction des 1 500 euros de charges fixes, le propriétaire conserverait une marge d’environ 500 euros avant fiscalité.

Avec 25 nuits réservées, cette marge pourrait atteindre environ 1 000 euros.

Cet exemple montre qu’un logement peut couvrir ses dépenses sans être réservé tous les jours. La rentabilité dépend davantage du revenu net par nuit que de la recherche d’un taux d’occupation maximal.

Exemple avec un appartement familial

Prenons maintenant un appartement pouvant accueillir quatre à six voyageurs.

Ses charges mensuelles sont plus élevées :

• crédit immobilier et charges : 2 200 euros ;
• énergie et Internet : 300 euros ;
• assurance et autres dépenses fixes : 150 euros ;
• frais de gestion et réserve de maintenance : 500 euros.

Les dépenses mensuelles atteignent ainsi environ 3 150 euros.

Si le prix moyen est de 250 euros par nuit et que le propriétaire conserve environ 185 euros après les frais variables, le seuil de rentabilité est le suivant :

3 150 euros ÷ 185 euros = environ 17 nuits.

L’appartement doit donc être loué environ 17 nuits par mois pour couvrir les dépenses prises en compte.

Avec 22 nuits réservées, le chiffre obtenu serait :

22 nuits × 185 euros = 4 070 euros.

Après déduction des 3 150 euros de charges, la marge serait d’environ 920 euros avant fiscalité.

Un appartement familial peut atteindre son seuil de rentabilité avec un nombre de nuits relativement proche de celui d’un studio. Son prix moyen est plus élevé, mais ses charges, son entretien et ses frais de fonctionnement le sont également.

Deux appartements loués pendant le même nombre de nuits peuvent produire des résultats très différents.

Un premier logement peut être réservé 25 nuits à 100 euros, tandis qu’un second peut être réservé 20 nuits à 160 euros.

Le premier génère :

25 × 100 euros = 2 500 euros.

Le second génère :

20 × 160 euros = 3 200 euros.

Malgré cinq nuits réservées en moins, le deuxième appartement produit un chiffre d’affaires supérieur de 700 euros.

Le taux d’occupation ne doit donc jamais être analysé seul. Il faut également suivre :

• le prix moyen par nuit ;
• le revenu disponible par nuit ;
• le coût moyen de chaque réservation ;
• la durée moyenne des séjours ;
• les charges mensuelles ;
• le revenu net final.

Un calendrier rempli à 95 % peut révéler que les tarifs sont trop faibles. À l’inverse, un logement réservé à 65 % peut être plus rentable si son prix moyen est correctement optimisé.

La durée des séjours influence également la rentabilité. Une réservation de cinq nuits entraîne généralement moins de rotations, de ménages et de gestion qu’une succession de cinq réservations d’une nuit.

Le nombre de nuits nécessaires pour être rentable dépend donc aussi de la manière dont ces nuits sont réparties dans le calendrier.

Pour atteindre plus rapidement le seuil de rentabilité, le propriétaire peut agir sur deux éléments : augmenter le revenu généré par chaque nuit ou réduire les dépenses du logement.

L’optimisation du prix moyen passe notamment par :

• une annonce correctement rédigée ;
• des photographies professionnelles ;
• une décoration adaptée à la clientèle recherchée ;
• une tarification dynamique ;
• une bonne gestion des événements et des saisons ;
• des équipements différenciants ;
• une excellente qualité de service ;
• de bons commentaires voyageurs.

Le propriétaire peut également réduire les périodes vacantes en adaptant les durées minimales de séjour. Une nuit isolée entre deux réservations doit, par exemple, pouvoir être proposée pour une seule nuit lorsque cela reste financièrement intéressant.

Les coûts doivent aussi être suivis régulièrement. Un logement peut perdre en rentabilité à cause de petites dépenses répétées : surconsommation d’énergie, remplacement fréquent du linge, interventions techniques évitables ou achats de consommables mal contrôlés.

Une bonne organisation permet également de limiter les frais imprévus. Les équipements doivent être vérifiés, les voyageurs correctement informés et les interventions de maintenance réalisées rapidement avant que les problèmes ne s’aggravent.

Made For You Conciergerie accompagne les propriétaires à Paris et en proche banlieue dans la gestion et l’optimisation de leur location. La stratégie tarifaire, le calendrier, les réservations, le ménage, le linge et la maintenance sont pilotés afin d’améliorer les performances du logement.

Il n’existe pas un nombre unique de nuits permettant à tous les Airbnb parisiens d’être rentables. Selon le prix moyen et les charges du logement, le seuil peut se situer autour de 15, 18 ou plus de 20 nuits par mois.

Le calcul à utiliser reste simple :

Charges mensuelles ÷ revenu net moyen par nuit = nombre de nuits nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité.

L’objectif n’est donc pas de remplir le calendrier à tout prix. Il faut obtenir le meilleur équilibre entre le prix moyen, le taux d’occupation et les dépenses.

Avant de se lancer, une estimation réaliste permet de déterminer le nombre de nuits à louer et de vérifier si le revenu potentiel correspond réellement aux objectifs du propriétaire.