Rentabilité Airbnb : les 3 chiffres à regarder avant de se lancer

Le premier chiffre à regarder est le prix moyen par nuit. Il correspond au tarif moyen réellement payé par les voyageurs et non au prix maximum affiché sur l’annonce.

Un logement peut être proposé à 200 euros pendant certains week-ends ou événements, puis être loué à 120 euros durant une période plus calme. Pour estimer sa rentabilité, il faut donc calculer une moyenne sur plusieurs semaines ou plusieurs mois.

Ne pas se baser uniquement sur les prix affichés

Lorsque l’on consulte les annonces Airbnb, les prix visibles ne correspondent pas toujours aux tarifs réellement réservés. Certains logements peuvent rester disponibles précisément parce que leur prix est trop élevé.

Il est donc risqué de prendre quelques annonces concurrentes et de considérer leurs tarifs comme une estimation fiable des revenus potentiels.

Pour réaliser une comparaison cohérente, il faut sélectionner des logements similaires selon :

• le quartier ;
• la surface ;
• le nombre de chambres ;
• la capacité d’accueil ;
• l’étage et la présence d’un ascenseur ;
• la qualité de la décoration ;
• les équipements proposés ;
• la note moyenne de l’annonce ;
• le nombre de commentaires.

Un appartement rénové avec balcon, climatisation et ascenseur ne générera pas nécessairement le même prix moyen qu’un logement moins équipé dans le même secteur.

Tenir compte des variations de la demande

Le prix d’une nuit doit évoluer selon les périodes. La demande peut être plus importante pendant les vacances, les week-ends, les salons professionnels, les événements sportifs ou les périodes de forte fréquentation touristique.

À l’inverse, certaines semaines nécessitent des tarifs plus attractifs pour éviter de conserver trop de nuits vacantes.

Une stratégie de prix dynamique permet d’adapter les tarifs en fonction :

• du jour de la semaine ;
• de la saison ;
• des événements organisés à proximité ;
• du délai restant avant l’arrivée ;
• du nombre de nuits encore disponibles ;
• de la durée du séjour ;
• des prix des logements concurrents.

Exemple de calcul du prix moyen

Prenons un appartement loué pendant 20 nuits :

• 5 nuits à 180 euros ;
• 10 nuits à 150 euros ;
• 5 nuits à 120 euros.

Le chiffre d’affaires généré est de 3 000 euros.

Le prix moyen par nuit est donc :

3 000 euros ÷ 20 nuits = 150 euros par nuit.

Cette moyenne est plus utile que le prix maximum de 180 euros pour estimer les revenus du logement.

Le deuxième chiffre essentiel est le taux d’occupation. Il représente la part des nuits disponibles qui ont réellement été réservées.

Un prix moyen élevé ne garantit pas une bonne rentabilité si le logement reste vide une grande partie du mois.

Comment calculer le taux d’occupation ?

Le taux d’occupation se calcule avec la formule suivante :

Nombre de nuits réservées ÷ nombre de nuits disponibles × 100.

Par exemple, si un logement est disponible pendant 30 nuits et qu’il est réservé pendant 21 nuits :

21 ÷ 30 × 100 = 70 % de taux d’occupation.

Ce chiffre permet de mesurer la performance réelle du calendrier.

Un taux d’occupation élevé n’est pas toujours positif

Un appartement réservé presque tous les jours peut sembler très rentable. Pourtant, un calendrier qui se remplit trop rapidement peut indiquer que les tarifs sont trop bas.

L’objectif n’est pas forcément d’atteindre 100 % d’occupation. Il faut trouver le meilleur équilibre entre le nombre de nuits réservées et le prix moyen obtenu.

Prenons deux situations :

• Appartement A : 27 nuits louées à 100 euros, soit 2 700 euros ;
• Appartement B : 22 nuits louées à 140 euros, soit 3 080 euros.

Même avec cinq nuits réservées en moins, l’appartement B génère davantage de chiffre d’affaires.

Les périodes vacantes doivent être analysées

Toutes les nuits non réservées ne s’expliquent pas par un manque de demande. Elles peuvent également provenir d’une mauvaise gestion du calendrier.

Plusieurs éléments peuvent créer des périodes difficiles à louer :

• une durée minimale de séjour trop élevée ;
• une nuit isolée entre deux réservations ;
• un calendrier ouvert trop tardivement ;
• des dates bloquées inutilement ;
• un prix trop élevé à l’approche de l’arrivée ;
• des restrictions trop nombreuses.

Par exemple, une nuit disponible entre deux séjours ne pourra pas être réservée si le minimum est fixé à trois nuits. Répétées plusieurs fois dans l’année, ces petites périodes vacantes peuvent représenter une perte importante.

Il faut utiliser une hypothèse prudente

Avant de se lancer, il est préférable de calculer plusieurs scénarios :

• un scénario prudent avec un taux d’occupation faible ;
• un scénario réaliste ;
• un scénario favorable avec une forte demande.

Cette méthode évite de construire son projet uniquement sur une estimation optimiste.

La rentabilité doit rester acceptable même lorsque le logement n’atteint pas son meilleur niveau d’occupation.

Le troisième chiffre, et probablement le plus important, est le revenu net. Il correspond à la somme réellement conservée après déduction de toutes les dépenses.

Le chiffre d’affaires Airbnb ne représente pas le bénéfice du propriétaire.

Les principales dépenses à intégrer

Pour calculer le revenu net d’un logement, il faut notamment prendre en compte :

• les commissions des plateformes ;
• les frais de ménage éventuellement supportés par le propriétaire ;
• le linge et son nettoyage ;
• les consommables ;
• l’électricité ;
• l’eau ;
• le chauffage ;
• Internet ;
• les frais de maintenance ;
• le remplacement des équipements ;
• l’assurance ;
• les frais de gestion ;
• les charges de copropriété ;
• la fiscalité applicable.

Certaines dépenses sont fixes, tandis que d’autres augmentent avec le nombre de voyageurs et de réservations.

Un logement très occupé peut donc générer davantage de chiffre d’affaires, mais aussi plus de ménage, de linge, de consommation d’énergie et d’interventions techniques.

Exemple de calcul du revenu net

Prenons un logement générant 4 500 euros de chiffre d’affaires mensuel.

Les dépenses du mois sont les suivantes :

• commissions des plateformes : 650 euros ;
• gestion du logement : 600 euros ;
• électricité, eau et Internet : 250 euros ;
• linge et consommables : 180 euros ;
• maintenance et petites réparations : 120 euros ;
• autres charges : 300 euros.

Le total des dépenses est de 2 100 euros.

Le revenu net avant fiscalité est donc :

4 500 euros - 2 100 euros = 2 400 euros.

Le propriétaire ne gagne donc pas 4 500 euros, mais 2 400 euros avant prise en compte de sa fiscalité personnelle.

Définir un prix minimum acceptable

Chaque propriétaire doit connaître le prix minimum en dessous duquel une réservation devient peu intéressante.

Une nuit réservée génère souvent plusieurs coûts : ménage, linge, consommables, communication avec les voyageurs et usure du logement.

Une forte réduction de dernière minute peut permettre de remplir le calendrier, mais elle ne doit pas faire disparaître la marge.

Il faut donc calculer un tarif plancher qui couvre au minimum les dépenses liées au séjour.

Ces trois indicateurs doivent toujours être analysés ensemble.

Prenons l’exemple d’un appartement avec :

• un prix moyen de 150 euros par nuit ;
• un taux d’occupation de 70 % ;
• 30 nuits disponibles dans le mois.

Le nombre de nuits réservées est de 21.

Le chiffre d’affaires estimé est donc :

150 euros × 21 nuits = 3 150 euros.

Il faut ensuite retirer les commissions, les charges, les frais de gestion et les dépenses liées au logement pour connaître le revenu net.

Un prix moyen élevé avec un faible taux d’occupation peut produire un résultat décevant. De la même manière, un taux d’occupation élevé avec des prix trop bas peut limiter fortement les revenus.

La rentabilité repose donc sur l’équilibre entre ces trois chiffres.

Les performances financières ne sont pas les seuls éléments à étudier avant de mettre un logement sur Airbnb.

Le propriétaire doit également vérifier :

• la réglementation applicable dans la commune ;
• le statut du logement ;
• le règlement de copropriété ;
• les démarches administratives nécessaires ;
• la fiscalité ;
• les assurances ;
• la disponibilité nécessaire pour gérer les voyageurs ;
• l’organisation du ménage et de la maintenance.

Une estimation de rentabilité n’a de valeur que si l’activité envisagée est autorisée et réellement réalisable.

Il faut également prévoir une réserve financière pour les imprévus : électroménager en panne, serrure à remplacer, intervention de plomberie ou dégradation du mobilier.

Les outils d’estimation en ligne peuvent donner une première idée du chiffre d’affaires potentiel. Ils ne prennent cependant pas toujours en compte les particularités du logement, les charges réelles ou la stratégie de gestion.

Une estimation professionnelle doit analyser :

• les performances des logements comparables ;
• les périodes de forte et de faible demande ;
• le potentiel d’amélioration de l’appartement ;
• la capacité d’accueil optimale ;
• le positionnement tarifaire ;
• les coûts de fonctionnement ;
• le revenu net attendu.

Made For You Conciergerie accompagne les propriétaires à Paris et en proche banlieue dans l’estimation et la gestion de leur logement. L’objectif est de construire une stratégie réaliste en tenant compte du prix moyen, du taux d’occupation et des dépenses réelles.

Avant de se lancer sur Airbnb, trois chiffres doivent être étudiés : le prix moyen par nuit, le taux d’occupation et le revenu net.

Le prix maximum affiché sur une annonce ne permet pas d’estimer la rentabilité d’un logement. Il faut savoir combien de nuits pourront réellement être réservées et combien le propriétaire conservera après l’ensemble des charges.

Une estimation prudente et complète permet d’éviter les mauvaises surprises et de déterminer si le projet correspond réellement aux objectifs du propriétaire.