Résidence principale à Paris : les 4 règles à respecter sur Airbnb

Le logement doit être occupé au moins huit mois par an

Une résidence principale correspond au logement dans lequel une personne vit habituellement et où se trouvent ses principales attaches personnelles et professionnelles.

Pour être considéré comme une résidence principale, le logement doit normalement être occupé au moins huit mois par an. Des exceptions peuvent être admises en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure.

Un propriétaire ne peut donc pas déclarer automatiquement comme résidence principale un appartement qu’il occupe seulement pendant quelques semaines dans l’année.

Le statut du logement doit pouvoir être justifié avec des éléments cohérents, par exemple :

• l’adresse indiquée sur les documents fiscaux ;
• les factures d’énergie ;
• l’assurance habitation ;
• l’adresse utilisée pour les démarches administratives ;
• la durée réelle d’occupation du logement.

Une résidence secondaire ou un appartement destiné principalement à la location ne bénéficie pas des mêmes règles. À Paris, sa location touristique nécessite des autorisations supplémentaires, notamment en matière de changement d’usage.

Un locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire

Un locataire peut envisager de proposer sa résidence principale sur Airbnb uniquement avec l’accord écrit de son propriétaire.

Sans cette autorisation, la sous-location peut entraîner le remboursement des sommes perçues, des dommages et intérêts ou la résiliation du bail. La location touristique d’un logement social est, quant à elle, interdite.

Le montant demandé au voyageur doit également respecter les conditions prévues par le bail et les règles applicables à la sous-location.

Obtenir un numéro d’enregistrement

Avant de publier une résidence principale parisienne sur Airbnb, le logement doit être déclaré sur le téléservice de la Ville de Paris.

Cette démarche permet d’obtenir un numéro d’enregistrement. Celui-ci doit obligatoirement apparaître sur chaque annonce publiée, y compris sur les plateformes de location en ligne.

Le numéro est associé au logement déclaré. Il ne doit pas être utilisé pour un autre appartement ou une autre adresse.

Une nouvelle déclaration doit être réalisée lorsqu’une information importante n’est plus valable, par exemple en cas de changement concernant l’adresse ou les caractéristiques déclarées du logement.

Effectuer les démarches fiscales

La déclaration auprès de la Ville de Paris ne remplace pas les démarches fiscales.

L’activité de location meublée doit également être déclarée afin d’obtenir un numéro SIRET. Les revenus générés doivent ensuite être déclarés auprès de l’administration fiscale selon le régime applicable à la situation du propriétaire.

La taxe de séjour doit aussi être collectée et reversée. Lorsqu’Airbnb intervient comme intermédiaire de paiement, la plateforme se charge généralement de sa collecte et de son reversement. Le propriétaire doit néanmoins vérifier que les réservations et les montants concernés sont correctement pris en compte.

L’enregistrement à la mairie ne constitue donc pas une autorisation générale permettant d’ignorer les autres obligations administratives ou fiscales.

Une limite calculée sur l’année civile

À Paris, une résidence principale peut être louée en meublé touristique pendant un maximum de 90 jours par année civile.

Cette limite est calculée entre le 1er janvier et le 31 décembre. Depuis le 1er janvier 2025, Paris applique cette limite de 90 jours, contre 120 jours auparavant.

Le propriétaire doit comptabiliser l’ensemble des nuits louées, même lorsque le logement est proposé sur plusieurs plateformes.

Par exemple, un appartement loué :

• 50 nuits sur Airbnb ;
• 20 nuits sur Booking.com ;
• 20 nuits en réservation directe ;

atteint déjà la limite annuelle de 90 nuits.

Le plafond s’applique au logement et non séparément à chaque plateforme.

Les plateformes peuvent bloquer l’annonce

Les plateformes peuvent transmettre aux communes le nombre de jours pendant lesquels un logement a été loué.

Lorsqu’un logement atteint le plafond annuel applicable, la plateforme doit désactiver l’annonce pour le reste de l’année civile. La Ville peut également demander au propriétaire de communiquer le nombre de jours loués.

Le dépassement de la limite peut exposer le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros.

Il est donc important de suivre précisément son calendrier, en particulier lorsque le logement est diffusé sur plusieurs sites.

Certaines exceptions peuvent exister en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Elles doivent cependant correspondre à une situation réelle et pouvoir être justifiées.

Lire le règlement avant de publier l’annonce

La possibilité de louer une résidence principale sur Airbnb doit être vérifiée au regard du règlement de copropriété.

Les règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Pour les règlements plus anciens, certaines clauses, notamment une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, peuvent limiter ou interdire l’activité.

Il faut donc examiner attentivement :

• la destination de l’immeuble ;
• les clauses relatives aux activités commerciales ;
• les restrictions concernant les locations de courte durée ;
• les règles d’utilisation des parties communes ;
• les décisions prises en assemblée générale.

L’obtention d’un numéro d’enregistrement auprès de la Ville de Paris ne garantit pas que la location respecte le règlement de copropriété.

Les règles administratives de la mairie et les règles privées de la copropriété doivent être respectées simultanément.

Informer le syndic de copropriété

Après l’obtention du numéro d’enregistrement, le copropriétaire doit en informer son syndic. Celui-ci informe ensuite les copropriétaires de l’existence du meublé touristique lors de la prochaine assemblée générale.

Le propriétaire doit également veiller à ce que les voyageurs respectent les règles de l’immeuble :

• absence de nuisances sonores ;
• respect des parties communes ;
• interdiction des fêtes ;
• gestion correcte des déchets ;
• respect des horaires et des accès ;
• interdiction de transmettre les codes à des personnes extérieures.

Une mauvaise gestion des voyageurs peut entraîner des plaintes, des tensions avec le voisinage et des démarches de la copropriété.

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser qu’un numéro d’enregistrement suffit pour louer légalement.

Avant la publication de l’annonce, il faut vérifier simultanément :

• que le logement est réellement une résidence principale ;
• que la déclaration auprès de la Ville de Paris est effectuée ;
• que le numéro d’enregistrement apparaît sur l’annonce ;
• que la limite de 90 jours est suivie ;
• que le règlement de copropriété autorise l’activité ;
• que le syndic a été informé ;
• que les démarches fiscales sont réalisées ;
• que la taxe de séjour est correctement traitée.

Il faut également distinguer la location touristique du bail mobilité. Le bail mobilité répond à un autre régime juridique, avec un contrat spécifique et des conditions liées à la situation du locataire. Les nuits louées dans le cadre d’un véritable bail mobilité ne doivent pas être confondues avec des séjours touristiques Airbnb.

À Paris, louer sa résidence principale sur Airbnb est autorisé à condition de respecter quatre règles essentielles : habiter réellement le logement, l’enregistrer auprès de la mairie, ne pas dépasser 90 jours de location par an et vérifier les règles de la copropriété.

Le numéro d’enregistrement ne permet pas, à lui seul, de sécuriser l’activité. Le propriétaire doit également suivre ses réservations, déclarer ses revenus et s’assurer que les voyageurs respectent l’immeuble.

Une vérification complète avant la mise en ligne permet d’éviter les blocages de l’annonce, les conflits avec la copropriété et les sanctions financières.