Résidence secondaire à Paris en Airbnb

Une résidence secondaire ne bénéficie pas de la règle des 90 jours

Une résidence secondaire est un logement qui n’est pas occupé comme résidence principale par son propriétaire. Elle ne bénéficie donc pas du régime simplifié applicable à la résidence principale.

La limite de 90 jours par année civile mise en place à Paris concerne la location touristique d’une résidence principale. Pour exploiter une résidence secondaire en meublé touristique, le propriétaire doit obtenir des autorisations spécifiques avant la première nuit louée.

Une fois les autorisations obtenues, la résidence secondaire peut être exploitée au-delà de 90 nuits par an. En revanche, un même voyageur ne peut pas occuper un meublé de tourisme pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’une année civile.

Il ne faut donc pas confondre :

• la limite annuelle applicable à la résidence principale
• la durée maximale du séjour d’un même voyageur
• les autorisations nécessaires pour exploiter une résidence secondaire

La location touristique doit être distinguée des autres contrats

La location à la nuitée, à la semaine ou pour quelques semaines à une clientèle de passage correspond généralement à une activité de meublé touristique.

D’autres solutions peuvent être envisagées selon le profil de l’occupant et la durée du séjour, notamment la location meublée classique ou le bail mobilité. Le contrat choisi doit correspondre à la situation réelle du locataire et à l’utilisation effective du logement.

Un bail mobilité ne doit pas être utilisé pour transformer artificiellement un séjour touristique en location d’habitation. Le locataire doit remplir les conditions prévues par ce dispositif, par exemple être étudiant, stagiaire, en formation professionnelle ou en mission temporaire. À Paris, le loyer d’un bail mobilité est également soumis à l’encadrement des loyers.

Le choix du régime locatif doit donc être effectué avant la publication de l’annonce.

Le changement d’usage avec compensation

À Paris, un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire ne peut pas être simplement enregistré puis proposé sur Airbnb.

Le propriétaire doit d’abord obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Cette procédure tient au fait que le logement quitte le marché de l’habitation permanente pour devenir un hébergement destiné à une clientèle de passage.

La compensation consiste à transformer en habitation un local qui n’était pas précédemment destiné au logement, comme un bureau ou un commerce. Elle permet de compenser la disparition du logement transformé en meublé touristique.

Cette opération peut être complexe et coûteuse. Elle doit être intégrée dans l’étude financière du projet dès le départ.

Le propriétaire ne doit pas considérer l’autorisation comme une simple formalité. L’absence d’autorisation de changement d’usage peut notamment entraîner une amende pouvant atteindre 100 000 euros, une obligation de remise en état et une astreinte financière jusqu’à régularisation.

Le changement de destination et les règles du quartier

Après le changement d’usage, le propriétaire doit également procéder au changement de destination du logement en hébergement hôtelier.

La Ville de Paris précise que cette procédure d’urbanisme est obligatoire avant l’enregistrement du meublé touristique. La location ne peut commencer qu’une fois l’ensemble des autorisations délivrées.

Il faut également vérifier les règles du Plan local d’urbanisme bioclimatique de Paris. Celui-ci prévoit des restrictions concernant la création de nouveaux meublés touristiques dans les secteurs où leur concentration est jugée trop importante. La Ville mentionne notamment une interdiction de création dans Paris Centre.

Deux logements situés dans des quartiers différents peuvent donc ne pas bénéficier des mêmes possibilités.

Avant d’engager des frais, il est nécessaire de vérifier :

• l’adresse exacte du logement ;
• sa destination actuelle
• son usage administratif
• le secteur du Plan local d’urbanisme ;
• les restrictions applicables à l’immeuble
• la faisabilité de la compensation
• les éventuels travaux à déclarer

Une estimation de revenus Airbnb ne présente aucun intérêt si le logement ne peut pas obtenir les autorisations nécessaires.

La location touristique peut être interdite dans l’immeuble

Même lorsque les démarches auprès de la Ville sont réalisables, le règlement de copropriété peut limiter ou interdire les meublés touristiques.

Pour les règlements établis depuis le 21 novembre 2024, le document doit préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. Pour les règlements plus anciens, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise peut interdire les activités professionnelles, dont l’exploitation d’un meublé touristique.

Il faut notamment rechercher les clauses relatives :

• à la destination de l’immeuble
• à l’habitation bourgeoise
• aux activités commerciales ou professionnelles
• aux locations de courte durée
• aux nuisances
• à l’utilisation des parties communes

Une autorisation administrative délivrée par la mairie ne permet pas de contourner une interdiction valable prévue par la copropriété.

Le propriétaire doit donc vérifier simultanément les règles publiques et le règlement privé de l’immeuble.

Le syndic doit être informé

Après l’obtention du numéro d’enregistrement, le propriétaire d’un logement situé en copropriété doit le communiquer au syndic. Celui-ci informe ensuite les copropriétaires de l’existence du meublé touristique lors de la prochaine assemblée générale.

Le propriétaire reste également responsable du comportement de ses voyageurs.

Une mauvaise organisation peut entraîner :

• des nuisances sonores ;
• des problèmes de déchets ;
• des dégradations dans les parties communes ;
• des accès non sécurisés ;
• des conflits avec les voisins ;
• des plaintes auprès du syndic ou de la mairie.

Les voyageurs doivent recevoir des règles claires concernant le bruit, les fêtes, les parties communes et les horaires d’arrivée.

Les systèmes d’accès doivent également respecter la réglementation. À Paris, les boîtes à clés ne peuvent notamment pas être installées sur le mobilier urbain ou occuper illégalement l’espace public.

Vérifier la performance énergétique

Pour une nouvelle demande d’autorisation de changement d’usage concernant un meublé touristique situé en métropole, le propriétaire doit fournir un diagnostic de performance énergétique.

Le logement doit actuellement présenter une étiquette comprise entre A et E. À partir de 2034, le niveau exigé sera compris entre A et D.

Un logement classé F ou G peut donc remettre en question la possibilité de lancer le projet ou nécessiter des travaux de rénovation énergétique.

Avant d’acheter ou d’aménager une résidence secondaire destinée à la location touristique, il faut vérifier :

• le classement DPE
• le coût des travaux éventuels
• le système de chauffage
• l’isolation du logement
• la ventilation
• la consommation réelle d’énergie
• les contraintes de la copropriété pour réaliser les travaux

Les travaux doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité et dans le calendrier de mise en location.

Vérifier la sécurité et les équipements

Le logement doit être adapté à la capacité d’accueil annoncée. Les couchages, l’installation électrique, le chauffage, la ventilation et les équipements doivent permettre une utilisation normale et sécurisée.

Une capacité d’accueil trop importante peut augmenter les revenus sur le papier, mais elle entraîne également davantage de consommation, d’usure, de linge et de risques de nuisances.

Il faut notamment vérifier :

• le nombre de couchages réellement confortables
• le fonctionnement des détecteurs de fumée
• l’état des installations électriques
• la production d’eau chaude
• les systèmes de fermeture
• la ventilation des pièces
• la présence des équipements annoncés
• l’assurance du logement

L’annonce doit rester conforme à la réalité afin d’éviter les plaintes, les demandes de remboursement et les mauvais commentaires.

Enregistrer le meublé touristique

Après avoir obtenu le changement d’usage et le changement de destination, le propriétaire doit enregistrer le logement auprès de la Ville de Paris.

Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement apparaître sur toutes les annonces, y compris celles publiées sur Airbnb, Booking.com ou d’autres plateformes.

Le numéro d’enregistrement ne constitue cependant pas une autorisation de louer à lui seul. Il intervient après les démarches d’urbanisme obligatoires pour une résidence secondaire.

Publier l’annonce uniquement avec un numéro d’enregistrement, sans changement d’usage ni changement de destination, ne régularise donc pas l’activité.

Déclarer l’activité et les revenus

Le propriétaire doit également déclarer son activité au guichet des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET.

Les revenus générés par la location doivent ensuite être déclarés à l’administration fiscale. Selon la situation, le propriétaire peut également être concerné par les cotisations sociales et la cotisation foncière des entreprises.

La taxe de séjour doit être collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. Lorsqu’une plateforme intervient comme intermédiaire de paiement, elle assure normalement cette collecte et ce reversement.

Le propriétaire peut également rester redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires lorsqu’il conserve la possibilité d’utiliser personnellement le logement une partie de l’année.

Une résidence secondaire parisienne peut afficher un chiffre d’affaires élevé tout en restant peu rentable après prise en compte de toutes les dépenses.

Le calcul doit notamment intégrer :

• le coût d’achat du logement
• les intérêts du financement
• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• la taxe d’habitation éventuelle
• le coût de la compensation
• les démarches d’urbanisme
• les travaux et l’ameublement
• les commissions des plateformes
• les frais de gestion
• le ménage et le linge
• l’électricité, l’eau et Internet
• la maintenance
• l’assurance
• la fiscalité

La compensation peut représenter un coût important et modifier entièrement la rentabilité attendue. Il faut donc la chiffrer avant de se baser sur les revenus potentiels affichés par les outils d’estimation.

Le propriétaire doit construire plusieurs scénarios :

• un scénario prudent avec une demande faible
• un scénario réaliste
• un scénario favorable
• une solution alternative en location meublée ou en bail mobilité

Made For You Conciergerie accompagne les propriétaires à Paris et en proche banlieue dans l’étude et la gestion de leur projet locatif. L’objectif est d’identifier la stratégie compatible avec le logement, son calendrier et les règles applicables.

Louer une résidence secondaire sur Airbnb à Paris demande bien plus que la création d’une annonce.

Avant de se lancer, le propriétaire doit vérifier le changement d’usage avec compensation, le changement de destination, les règles du Plan local d’urbanisme, le règlement de copropriété, le DPE et les obligations fiscales.

Toutes les autorisations doivent être obtenues avant la première nuit de location. Un simple numéro d’enregistrement ne suffit pas à rendre l’activité conforme.

Lorsque la location touristique n’est pas possible ou devient trop coûteuse, la location meublée classique ou le bail mobilité peuvent constituer des solutions alternatives, à condition de respecter leurs propres règles.