Airbnb à Paris : les erreurs légales à éviter pour un propriétaire

Déclarer à tort le logement comme résidence principale

La première erreur consiste à déclarer un appartement comme résidence principale alors qu’il s’agit en réalité d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Une résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il s’agit normalement du logement dans lequel le propriétaire réside habituellement et possède ses principales attaches personnelles et professionnelles.

Le propriétaire doit pouvoir justifier ce statut avec des documents cohérents, notamment :

• son avis d’imposition ;
• ses factures d’électricité ou de gaz ;
• son assurance habitation ;
• l’adresse utilisée pour ses démarches administratives ;
• la durée réelle d’occupation du logement.

Le fait de posséder un appartement à Paris ou d’y séjourner régulièrement ne suffit pas automatiquement à en faire une résidence principale.

Une fausse déclaration peut être détectée lors d’un contrôle. Les agents de la Ville de Paris peuvent demander les documents permettant de vérifier l’occupation réelle des lieux.

Appliquer les règles de la résidence principale à une résidence secondaire

À Paris, une résidence principale peut être louée en meublé touristique dans la limite de 90 jours par année civile, après avoir été enregistrée auprès de la Ville.

Cette règle ne permet pas de louer librement une résidence secondaire.

Lorsqu’un logement n’est pas la résidence principale du propriétaire, il faut notamment obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation et procéder à un changement de destination en hébergement hôtelier. Ces autorisations sont nécessaires dès le premier jour de location.

La compensation consiste à transformer en habitation un local qui n’était pas destiné au logement, par exemple un bureau ou un commerce. Son coût et sa faisabilité doivent être étudiés avant de baser un projet sur des revenus Airbnb.

Louer une résidence secondaire sans changement d’usage peut être sanctionné par une amende pouvant atteindre 100 000 euros, complétée par une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à la régularisation.

Publier l’annonce avant d’effectuer les démarches

Tout meublé touristique parisien concerné doit être enregistré auprès de la Ville de Paris. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit apparaître sur les annonces publiées.

Une erreur fréquente consiste à mettre le logement en ligne avant d’avoir obtenu ce numéro ou à publier un numéro correspondant à une autre adresse.

Le numéro est attaché au logement déclaré. Il ne doit pas être réutilisé pour un autre appartement, une chambre de service indépendante ou un logement situé à une adresse différente.

L’absence d’enregistrement peut entraîner une amende maximale de 5 000 euros.

Croire que l’enregistrement remplace les autorisations

Le numéro d’enregistrement ne constitue pas une autorisation générale de louer.

Pour une résidence principale, il permet principalement d’identifier le logement et de suivre le respect de la limite annuelle.

Pour une résidence secondaire, l’ordre des démarches est différent :

1. obtenir le changement d’usage avec compensation ;
2. procéder au changement de destination ;
3. enregistrer le meublé touristique ;
4. publier le numéro dans l’annonce ;
5. traiter la taxe de séjour.

La Ville de Paris précise que le changement de destination est obligatoire avant l’enregistrement et que la location ne peut commencer qu’après la délivrance de l’ensemble des autorisations.

Un propriétaire ne doit donc pas considérer qu’un numéro généré par le téléservice suffit à régulariser une résidence secondaire.

Compter séparément les différentes plateformes

La limite parisienne de 90 jours s’applique au logement sur l’ensemble de l’année civile. Elle ne recommence pas à zéro sur chaque plateforme.

Par exemple, une résidence principale louée :

• 45 nuits sur Airbnb ;
• 25 nuits sur Booking.com ;
• 20 nuits en réservation directe ;

atteint déjà la limite de 90 nuits.

Le propriétaire doit donc centraliser ses calendriers et comptabiliser toutes les réservations, quelle que soit leur origine.

Les plateformes peuvent désactiver une annonce lorsque le nombre maximal de jours a été atteint. La commune peut également demander à la plateforme ou au propriétaire de lui transmettre le nombre de jours réellement loués.

Confondre année civile et période glissante

Le plafond est calculé entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année.

Il ne s’agit pas d’une période glissante de douze mois à partir de la première réservation. Le compteur recommence au début de chaque nouvelle année civile.

Le propriétaire doit conserver un suivi clair comprenant :

• les dates d’arrivée et de départ ;
• le nombre de nuits de chaque réservation ;
• la plateforme utilisée ;
• les réservations directes ;
• les éventuelles dates annulées ;
• le total cumulé depuis le 1er janvier.

À Paris, le dépassement de la limite de 90 jours peut être sanctionné par une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement.

Certaines exceptions sont prévues en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Elles doivent toutefois correspondre à une situation réelle et pouvoir être justifiées.

Se fier uniquement à l’autorisation de la mairie

Les règles de la Ville de Paris et celles de la copropriété sont deux sujets distincts.

Un propriétaire peut remplir les formalités administratives tout en restant en infraction avec le règlement de son immeuble. La location meublée touristique doit être compatible avec la destination de l’immeuble et respecter la tranquillité des occupants.

Avant de publier une annonce, il faut lire les clauses concernant :

• la destination de l’immeuble ;
• l’habitation bourgeoise ;
• les activités commerciales ou professionnelles ;
• les locations de courte durée ;
• l’utilisation des parties communes ;
• les nuisances sonores ;
• la sécurité et les accès.

Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si les meublés touristiques sont autorisés ou interdits.

Dans certaines copropriétés, le règlement peut également être modifié pour interdire la location touristique des logements qui ne constituent pas des résidences principales. Cette possibilité est encadrée et dépend notamment de la destination de l’immeuble et du contenu du règlement existant.

Oublier d’informer le syndic

Le copropriétaire qui enregistre un meublé touristique doit en informer son syndic.

Cette information ne remplace pas l’analyse du règlement de copropriété. Elle permet au syndic et aux copropriétaires d’avoir connaissance de l’activité exercée dans l’immeuble.

Le propriétaire reste également responsable de l’organisation de son logement et du comportement de ses voyageurs.

Il doit notamment prévenir :

• les fêtes et événements non autorisés ;
• les nuisances sonores ;
• les regroupements dans les parties communes ;
• les erreurs de tri ou de dépôt des déchets ;
• la transmission des codes à des personnes extérieures ;
• les arrivées désorganisées pendant la nuit.

À Paris, il est également interdit d’installer une boîte à clés sur le mobilier urbain. Une boîte posée sur une barrière, un poteau ou un autre équipement public peut être retirée.

Ne pas déclarer l’activité et les revenus

L’enregistrement auprès de la Ville de Paris ne remplace pas les démarches fiscales.

Le propriétaire doit déclarer son activité de location meublée afin d’obtenir un numéro SIRET. Les revenus perçus doivent ensuite être déclarés à l’administration fiscale selon le régime correspondant à sa situation.

Selon les revenus et les caractéristiques de l’activité, le propriétaire peut également être concerné par :

• l’impôt sur le revenu ;
• les prélèvements sociaux ou cotisations sociales ;
• la cotisation foncière des entreprises ;
• la taxe foncière ;
• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
• la TVA dans certaines situations particulières.

Le montant transmis annuellement par les plateformes ne dispense pas le propriétaire de vérifier ses recettes et de réaliser correctement ses déclarations.

Il est recommandé de conserver les relevés de réservations, les factures, les commissions des plateformes et les justificatifs de dépenses.

Négliger la taxe de séjour

La taxe de séjour est payée par le voyageur. Lorsqu’une plateforme agit comme intermédiaire de paiement, elle est normalement chargée de la collecter et de la reverser à la collectivité.

Le propriétaire doit néanmoins vérifier la situation des réservations directes et des plateformes qui ne collecteraient pas automatiquement cette taxe.

La taxe de séjour ne doit pas être confondue avec le prix de la nuit ni avec les revenus du propriétaire.

Le bail mobilité et la location touristique sont deux régimes différents.

Le bail mobilité est un contrat de location meublée destiné à certaines personnes en situation temporaire, par exemple un étudiant, un stagiaire, une personne en formation ou un salarié en mission professionnelle.

Il ne doit pas servir à transformer artificiellement un séjour touristique de quelques jours en location d’habitation.

Pour être valable, le contrat doit correspondre à la situation réelle de l’occupant et respecter les conditions du bail mobilité. Le logement devient temporairement le domicile du locataire, contrairement au meublé touristique, dans lequel le voyageur reste une clientèle de passage.

À Paris, le bail mobilité est également soumis aux règles applicables aux locations d’habitation, notamment à l’encadrement des loyers.

Un propriétaire doit donc choisir le contrat en fonction de la réalité du séjour :

• meublé touristique pour une clientèle de passage ;
• bail mobilité pour un occupant temporairement éligible ;
• bail meublé classique lorsque le logement devient la résidence principale du locataire.

Le simple fait de louer pendant un mois ne transforme pas automatiquement une réservation touristique en bail mobilité.

La Ville de Paris réalise des contrôles sur les meublés touristiques. Ses agents peuvent vérifier les déclarations et demander les documents établissant l’usage du logement et son occupation réelle.

Le propriétaire ne doit donc pas :

• publier une fausse adresse ;
• utiliser le numéro d’enregistrement d’un autre logement ;
• déclarer une résidence secondaire comme résidence principale ;
• dissimuler certaines plateformes ;
• fournir de faux justificatifs ;
• empêcher volontairement un contrôle ;
• continuer à louer après le retrait ou la suspension d’une autorisation.

Les fausses déclarations, la dissimulation ou les tentatives de dissimulation peuvent entraîner des sanctions pénales allant jusqu’à un an d’emprisonnement et 80 000 euros d’amende. Faire volontairement obstacle au contrôle des agents municipaux peut également être sanctionné.

La stratégie la plus sûre consiste à vérifier la situation du logement avant de créer l’annonce, et non après avoir reçu les premières réservations.

Les principales erreurs légales sur Airbnb à Paris proviennent souvent d’une mauvaise qualification du logement, d’un numéro d’enregistrement considéré comme une autorisation complète ou d’une méconnaissance des règles de copropriété.

Pour une résidence principale, le propriétaire doit notamment respecter la limite de 90 jours par an. Pour une résidence secondaire, le changement d’usage avec compensation et le changement de destination doivent être obtenus avant la première nuit.

Une vérification complète permet d’éviter le retrait de l’annonce, les conflits avec la copropriété et des sanctions pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.