Changement d'usage à Paris : la procédure pour louer en meublé de tourisme

À Paris, transformer un local d'habitation en un autre usage demande une autorisation préalable de la maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement. Louer un logement de façon répétée, pour de courtes durées, à des voyageurs de passage est un autre usage.

Résidence secondaire ou investissement locatif

Si le logement n'est pas votre résidence principale, l'autorisation est exigée dès le premier jour de location, quelle que soit la surface. C'est le cas d'un pied-à-terre que vous occupez quelques semaines par an, ou d'un appartement acheté pour l'investissement. Depuis la loi du 19 novembre 2024, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage entre 1970 et 1976, ou à tout moment au cours des 30 dernières années.

Les cas où vous n'en avez pas besoin

• Votre résidence principale : logement occupé au moins 8 mois par an. Vous pouvez le louer en meublé de tourisme dans la limite de 90 jours par an à Paris (limite applicable depuis le 1er janvier 2025), après déclaration en ligne.
• Le bail mobilité (1 à 10 mois) : le locataire y élit domicile, ce n'est donc pas un meublé de tourisme.

La compensation consiste à rendre au logement une surface équivalente ou supérieure à celle que vous retirez. Elle doit correspondre à de vraies unités de logement.

Où et combien compenser ?

Pour un meublé de tourisme, la règle est plus stricte que pour un bureau ou un cabinet :

• la compensation doit se trouver dans le même quartier administratif que votre logement ;
• hors secteur de compensation renforcée : une surface équivalente ;
• dans le secteur de compensation renforcée : une surface double ;
• dans les arrondissements qui comptent plus de 50 numéros d'enregistrement pour 1 000 résidences principales : une surface triple.

Les cartes du secteur renforcé et des arrondissements concernés par la règle du triple figurent en annexe du règlement municipal. Vérifiez-les pour votre adresse avant tout achat. Depuis le 4 mars 2025, les annexes (caves, celliers, garages) sont aussi soumises à compensation et la surface se calcule en surface de plancher.

Deux façons de trouver une compensation

Vous pouvez proposer un local non résidentiel dont vous êtes propriétaire (bureau, commerce) et le transformer en logement. Vous pouvez aussi acheter un titre de compensation à un tiers. Il n'existe aucun tarif officiel : le prix se négocie et varie selon le quartier.

Un point important : l'autorisation obtenue avec compensation est attachée au local, pas à votre personne. Elle reste valable si vous revendez le bien.

L'autorisation de changement d'usage pour un meublé de tourisme suit plusieurs étapes, dans cet ordre :

• Trouver la compensation avant de déposer. Les locaux proposés ne doivent pas déjà être revenus à l'habitation au moment du dépôt.
• Obtenir l'urbanisme des locaux compensés. Leur changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable) doit être demandé en parallèle, et une copie jointe au dossier.
• Déposer la demande sur le téléservice de la Ville. Pour un meublé de tourisme, un DPE valide est exigé. Au niveau national, il doit être classé entre A et E.
• Visite des locaux par des agents assermentés de la Ville.
• Décision provisoire ou refus dans un délai maximum de deux mois à compter du dossier complet, après consultation du maire d'arrondissement. Elle est valable deux ans.
• Décision définitive une fois les travaux de transformation des locaux compensés achevés et le retour à l'habitation constaté.

Comptez donc bien plus que deux mois entre le premier projet et la première réservation. Après l'autorisation, il reste la déclaration du meublé, le numéro d'enregistrement à afficher sur chaque annonce et, en copropriété, la vérification du règlement.

Vous envisagez de transformer une boutique en rez-de-chaussée en logement touristique ? Depuis le règlement adopté en avril 2025, louer un local commercial en meublé de tourisme demande aussi une autorisation préalable de la maire de Paris.

• Elle est exclue dans la zone de vigilance de l'hébergement touristique du PLU bioclimatique et sur les linéaires commerciaux protégés.
• Ailleurs, la Ville examine l'équilibre du quartier (densité de meublés, de commerces, d'hôtels) et les nuisances possibles.
• L'autorisation devient caduque sans mise en location dans les trois ans.
• Le non-respect est puni d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 25 000 €.

Avant d'acheter un local commercial pour un projet Airbnb à Paris, vérifiez donc le zonage précis de l'adresse.

En cas d'infraction, la Ville de Paris peut engager des poursuites devant le tribunal judiciaire. Les risques sont lourds :

• Jusqu'à 100 000 € d'amende civile par local transformé sans autorisation ;
• un retour à l'habitation ordonné par le juge, sous astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour et par m². Pour un studio de 25 m², cela peut représenter jusqu'à 25 000 € par jour de retard ;
• jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration sur la résidence principale.

Le classement en meublé de tourisme ou l'accord de la copropriété ne remplacent jamais l'autorisation de changement d'usage.

Pour beaucoup de propriétaires, la compensation coûte trop cher ou reste introuvable dans le quartier. Deux options restent légales sans changement d'usage.

Le bail mobilité

Il s'adresse aux étudiants, stagiaires, personnes en mission ou en mutation, pour 1 à 10 mois. Le logement est meublé, sans dépôt de garantie, et le bail n'est pas renouvelable. C'est souvent la solution la plus simple pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.

La résidence principale

Si vous vivez dans le logement au moins 8 mois par an, vous pouvez le louer jusqu'à 90 jours par an pendant vos absences. Une bonne stratégie consiste à concentrer ces nuits sur les périodes les plus demandées.

En résumé

• Résidence secondaire ou investissement : changement d'usage obligatoire dès la première nuit.
• Compensation dans le même quartier administratif, simple, double ou triple selon l'adresse.
• Décision provisoire sous deux mois après dossier complet, définitive après les travaux.
• Local commercial : autorisation spécifique depuis 2025.
• Sans autorisation : jusqu'à 100 000 € d'amende et une astreinte.

FAQ

Combien coûte une compensation à Paris ?

Il n'existe pas de prix officiel. Le prix d'un titre de compensation se négocie entre vendeur et acheteur et dépend du quartier.

Faut-il un changement d'usage pour un bail mobilité ?

Non. Le locataire en bail mobilité y élit domicile : ce n'est pas une location touristique.

Peut-on louer sa résidence secondaire 90 jours sans autorisation ?

Non. La limite de 90 jours concerne uniquement la résidence principale. Une résidence secondaire exige l'autorisation dès le premier jour.

Faites le point sur votre projet avec une équipe locale

Le changement d'usage est un dossier technique. Pour un cas précis, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat. Made For You Conciergerie vous aide ensuite à choisir la formule la plus adaptée à votre bien : gestion Airbnb à Paris une fois l'autorisation obtenue, ou gestion en bail mobilité si la compensation n'est pas envisageable. Pour aller plus loin, lisez aussi notre guide sur la résidence secondaire à Paris et notre article sur la limite des 90 jours.

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